Por Jimmy Montano
Edificios de 35 pisos o más: lo que debe saber del incentivo fiscal para proyectos en altura en El Salvador
El Salvador quiere crecer hacia arriba. Con las Disposiciones Especiales para la Promoción y el Otorgamiento de Incentivo Fiscal para el Fomento del Desarrollo de Proyectos Inmobiliarios en Altura, el país ofrece una de las exenciones más atractivas de la región para quienes desarrollen edificios de gran altura: 15 años libres del Impuesto sobre la Renta sobre las utilidades que generen estos proyectos.
En este artículo resumimos qué establece la normativa, quién puede aprovecharla, cómo se solicita y qué aspectos conviene revisar antes de invertir.
¿Cómo nació el decreto?
El dictamen fue elaborado por la Comisión de Tecnología, Turismo e Inversión de la Asamblea Legislativa y aprobado en sesión plenaria el 23 de septiembre de 2024 con 57 votos. Se trata del Decreto Legislativo N.º 95, publicado en el Diario Oficial N.º 181, Tomo 444, del 24 de septiembre de 2024, y vigente ocho días después de su publicación.
Durante la sesión estuvo presente Luis Rodríguez, director ejecutivo de la Oficina de Planificación del Área Metropolitana de San Salvador (OPAMSS), quien proyectó inversiones por unos US$7,800 millones en proyectos ubicados en el Área Metropolitana de San Salvador, La Libertad Costa y La Libertad Este.
¿Qué proyectos califican?
El incentivo aplica a edificaciones nuevas de 35 pisos o niveles de altura o más, medidos desde el punto más bajo de la rasante de la calle, cuya construcción inicie a partir de la vigencia del decreto. Los edificios ya existentes o en construcción antes de esa fecha no califican.
¿Qué beneficio otorga?
La exención cubre, durante 15 años contados desde el ejercicio fiscal en que se comiencen a obtener las utilidades e ingresos del proyecto:
- El Impuesto sobre la Renta sobre las utilidades e ingresos derivados de las actividades incentivadas.
- El impuesto sobre ganancias de capital (artículos 14 y 42 de la Ley de Impuesto sobre la Renta).
- Las retenciones en la fuente y los pagos o anticipos a cuenta de dicho impuesto.
Es importante tener presente que el beneficio se limita al Impuesto sobre la Renta y sus figuras relacionadas. El decreto no contempla exenciones de IVA, aranceles, tributos municipales ni del impuesto a la transferencia de bienes raíces, por lo que estos deben considerarse en la estructura financiera del proyecto.
¿Quiénes pueden ser beneficiarios?
Pueden acogerse personas naturales, personas jurídicas y uniones de personas, domiciliadas o no en El Salvador, que sean titulares de nuevas inversiones en proyectos en altura y que obtengan ingresos por alguna de estas actividades:
- Primera venta de los inmuebles en altura, total o por áreas.
- Alquiler con fines turísticos, comerciales o de servicios, siempre que quien arriende sea el propietario original o inversionista inicial.
- Alquiler de espacios y servicios de hostelería, cuando los preste el titular del proyecto.
- Servicios de construcción de los inmuebles en altura.
En el caso de sociedades, la exención alcanza también a socios y accionistas, pero solo respecto de las utilidades o dividendos provenientes de las actividades incentivadas. Si el socio es a su vez una persona jurídica, el beneficio es exclusivo de esta y no se traslada a sus propios socios.
Quedan excluidos los compradores de apartamentos, oficinas o locales dentro del edificio, así como quienes los arrienden o subarrienden a terceros.
¿Cómo se solicita?
El trámite se realiza ante la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) del Ministerio de Hacienda, y el punto clave es el tiempo: la solicitud debe presentarse al menos 30 días antes de iniciar la construcción.
El escrito debe incluir, entre otros datos:
- Nombre y ubicación del proyecto.
- Especificaciones de altura.
- Titulares, socios o accionistas.
- Monto de la inversión o de los servicios.
- Fecha estimada de finalización.
La DGII debe emitir, en un plazo no mayor de diez días, la resolución que declara al solicitante como beneficiario. El incentivo queda sujeto a fiscalización y, si se determina un uso indebido, la resolución puede revocarse conforme al procedimiento del Código Tributario.
El debate en la Asamblea
La aprobación no estuvo exenta de discusión. La diputada Claudia Ortiz (Vamos) propuso que, a partir del tercer año de goce del beneficio, los inversionistas construyeran tres viviendas de hasta US$25,000 por cada apartamento vendido por encima de US$200,000. Por su parte, la diputada Marcela Villatoro (ARENA) planteó extender la exención a proyectos de vivienda de interés social con precios entre US$50,000 y US$150,000. Ambas propuestas recibieron solo tres votos.
Desde la bancada oficialista, el diputado Edgardo Mulato señaló que la ley une al Gobierno y a la industria privada para atender las necesidades de vivienda, y se mencionó la posibilidad de desarrollar vivienda en altura en municipios como San Martín, Soyapango y Apopa, más allá de las zonas tradicionalmente desarrolladas.
¿Por qué importa para la economía?
De acuerdo con datos del Banco Central de Reserva citados por Estrategia y Negocios, la construcción genera más de 200,000 empleos directos (alrededor del 8% de la fuerza laboral) y representa cerca del 12.5% del PIB. Un incentivo que active proyectos de gran escala tiene un efecto multiplicador sobre proveedores, mano de obra y servicios asociados.
Para dimensionar el cambio: los edificios más altos del país, como la Torre Millenium (24 pisos) en San Salvador o la Torre El Pedregal (25 pisos) en Antiguo Cuscatlán, están muy por debajo del umbral de 35 niveles que exige el decreto.
Claves para el inversionista
- Planifique el calendario. El beneficio se pierde si la solicitud no se presenta con al menos 30 días de anticipación al inicio de obra.
- Separe contablemente las actividades. La exención solo cubre ingresos de las actividades incentivadas; los demás ingresos tributan normalmente.
- Diseñe la estructura societaria con cuidado. El tratamiento de socios y accionistas, especialmente cuando son personas jurídicas, incide directamente en el alcance del beneficio.
- Cuide la titularidad en arrendamientos. El alquiler solo está exento si lo realiza el propietario original o inversionista inicial.
- Coordine con OPAMSS u otras autoridades urbanísticas. El incentivo fiscal no sustituye los permisos de construcción ni los estudios técnicos de tráfico, suelo e hidráulica.
- Prepárese para la fiscalización. Un expediente ordenado desde el inicio reduce el riesgo de revocatoria.
Conclusión
El incentivo para proyectos en altura abre una ventana de oportunidad para desarrolladores, inversionistas locales y extranjeros, y empresas constructoras. Sin embargo, su aprovechamiento depende de cumplir requisitos formales precisos y de estructurar el proyecto correctamente desde el primer día.
En Montano & Co. podemos ayudarle a evaluar si su proyecto califica y a preparar su solicitud ante la DGII. Contáctenos para conversar sobre su inversión.
